Acquisto di un Immobile dal Trustee: quali Rischi si corrono? (2)

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Acquisto di un Immobile dal Trustee: quali Rischi si corrono? (2)

Seconda Puntata: il caso del Trust Impugnato con Azione di Nullità per Simulazione

Per capire meglio come il tema oggetto di questo approfondimento è opportuno ricorrere al seguente esempio.

  • Tizio (vedovo) ha istituito un trust avente ad oggetto un immobile di sua proprietà, trasferendolo al trustee Caio.

  • Beneficiario del trust è Sempronio, uno dei suoi due figli (l'altro figlio si chiama Mevio); l'atto istitutivo è redatto in modo tale che - in base alle clausole di esso - Caio non ha alcuna autonomia gestionale, dipendendo ogni sua decisione al riguardo dalla conforme volontà di Tizio.

  • Durante la vigenza del trust, Caio vende tale immobile a Filano, il quale trascrive il suo acquisto in Conservatoria.

  • Dopo la morte di Tizio (che non ha fatto testamento), suo figlio Mevio impugna il trust chiedendone la declaratoria di nullità per simulazione e trascrivendo tale domanda giudiziale in Conservatoria: Mevio sostiene che suo padre (il disponente Tizio) ha continuato a gestire l'immobile, tramite il trustee Caio, come se fosse ancora suo e mediante tale iniziativa giudiziaria egli intende far ricadere detto immobile nell'asse ereditario ed ereditarne così una quota.

Effetti dell'Azione di Nullità per Simulazione del Trust sull'eventuale Acquisto del Terzo

Occorre a questo punto chiedersi: se Mevio vedrà accolta la sua domanda giudiziale, riuscirà Filano a salvare il proprio acquisto?

È il tema della tutela, in caso di nullità per simulazione, del cosiddetto "subacquirente" (Filano, infatti, ha acquistato da Caio, il quale a sua volta ha acquistato da Tizio).

La risposta è fornita dal combinato disposto degli artt.1415 primo comma e 2652 n°4 cc:

  • secondo la prima norma, la sentenza che accoglie la domanda di simulazione non pregiudica i "terzi che, in buona fede, hanno acquistato diritti dal titolare apparente, salvi gli effetti della trascrizione della domanda" di simulazione;

  • la seconda norma precisa che tale sentenza "non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda".

In pratica, dunque, chi (Filano) acquista un immobile da un trustee (Caio), se poi il trust viene impugnato con successo con azione di nullità per simulazione (e dunque viene accertato che il trustee Caio era un titolare solo apparente del bene in trust, perché il suo acquisto da Tizio è nullo per simulazione), farà salvo il suo acquisto solo se:

  1. ha trascritto il suo acquisto dal trustee prima del momento in cui chi agisce per la simulazione (Mevio) ha trascritto la sua domanda giudiziale;

  2. è in buona fede, cioè ignora che il trust istituito da Tizio era simulato.

Nell'esempio fatto, ricorre senz'altro il presupposto sub a), mentre l'esistenza del presupposto b) (dato dalla buona fede di Filano) dipende dalle circostanze in cui è avvenuto il suo acquisto.  

Nell'esempio fatto, si è detto che il carattere simulato del trust istituito da Tizio risultava dal suo stesso contenuto, perché in base ad esso ogni decisione gestionale del trustee Caio dipendeva dalla conforme volontà di Tizio: appare, dunque, difficile che Filano riesca a sostenere con successo di essere in buona fede e, dunque, a salvare il proprio acquisto.

Diverso sarebbe il discorso se il carattere simulato del trust non emergesse dal tenore dell'atto istitutivo e se Filano non aveva rapporti personali di alcun genere con il disponente Tizio (cioè, in particolare, non era né un suo familiare né un suo amico): in tal caso, infatti, la prova da parte di Filano della propria buona fede sarebbe più agevole ed il suo acquisto dovrebbe essere salvo (un ulteriore ed eventuale elemento di fatto a suo favore potrebbe, inoltre, essere rappresentato dal fatto che egli abbia effettuato l'acquisto dal trustee Caio tramite un'agenzia immobiliare).

Cosa dice la Giurisprudenza sugli effetti sui Terzi dell'Azione di Nullità per Simulazione del Trust?

Sul tema oggetto di questo approfondimento non vi sono, ad oggi, precedenti giurisprudenziali, ma le soluzioni che abbiamo indicato discendono dall'applicazione dei principii normativi in materia.

Clicca qui per la puntata precedente in tema di azione revocatoria e rischi per il terzo subacquirente!

Avvocato Saverio Bartoli, Firenze

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