Acquisto di un Immobile dal Trustee: quali Rischi si corrono? (1)

Contattaci per maggiori informazioni
Acquisto di un Immobile dal Trustee: quali Rischi si corrono? (1)

Prima Puntata: il caso del Trust Impugnato con Azione Revocatoria

Facciamo un esempio:

  • Tizio, debitore della banca Alfa, ha istituito un trust avente ad oggetto l'unico immobile di sua proprietà, trasferendolo al trustee Caio.

  • Caio vende tale immobile a Sempronio, il quale trascrive il suo acquisto in Conservatoria.

  • La banca Alfa, venuta a conoscenza di quanto sopra e non potendo soddisfare il suo credito, impugna con azione revocatoria sia il trasferimento in trust da Tizio a Caio che quello da quest'ultimo a Sempronio, trascrivendo la propria domanda giudiziale in Conservatoria.

Effetti dell'Azione Revocatoria sul Trust e sull'eventuale acquisto del Terzo

Occorre a questo punto chiedersi: se la banca vedrà accolta la sua domanda revocatoria, riuscirà Sempronio a salvare il proprio acquisto?

È il tema della tutela, in caso di revocatoria, del cosiddetto "subacquirente" (Sempronio, infatti, ha acquistato da Caio, il quale a sua volta ha acquistato da Tizio).

La risposta è fornita dal combinato disposto degli artt.2901 ultimo comma e 2652 n°5 cc:

  • secondo la prima norma la sentenza che accoglie la domanda revocatoria "non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di revocazione"; 

  • la seconda norma precisa che tale sentenza "non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda".

In pratica, dunque, chi (Sempronio) compra un immobile da un trustee (Caio), se poi il trust viene impugnato con successo con azione revocatoria da un creditore (banca Alfa) del disponente (Tizio), farà salvo il suo acquisto solo se:

  1. ha trascritto il suo acquisto dal trustee prima del momento in cui il creditore del disponente ha trascritto la sua domanda revocatoria;

  2. ha acquistato dal trustee a titolo oneroso;

  3. è in buona fede, cioè ignora che Tizio, istituendo il trust, ha danneggiato il proprio creditore.

Nell'esempio fatto, ricorrono senz'altro i presupposti a) e b), mentre l'esistenza del presupposto c) (dato dalla buona fede) dipenderà dalle circostanze in cui è avvenuto l'acquisto di Sempronio.

Se, ad esempio, Sempronio non ha rapporti personali di alcun genere con Tizio (cioè, in particolare, non è un suo familiare né un suo amico) ed ha acquistato dal trustee Caio ad un prezzo di mercato (e magari anche tramite un'agenzia immobiliare), quasi certamente il suo acquisto sarà salvo.

Cosa dice la Giurisprudenza sugli effetti sui terzi dell'Azione Revocatoria del Trust?

Tal principi sono confermati anche dalla giurisprudenza, in quanto:

  • App.Venezia 9/1/2015 ha dichiarato salvo, rispetto alla domanda revocatoria di un trust formulata da un creditore del disponente, l'acquisto a titolo oneroso dell’immobile in trust effettuato da due coniugi tramite agenzia, ritenendo che costoro fossero in buona fede;

  • App.Torino 13/12/2017, invece, ha dichiarato che è in mala fede (e dunque soccombe rispetto alla revocatoria esperita dal creditore del disponente), la società che ha acquistato a titolo oneroso l’immobile in trust ed i cui soci sono familiari del disponente.

Per chi volesse approfondire questo tema, rinvio alle pagg.156 e segg. del mio libro "Trust, negozi di destinazione e legge fallimentare".

Clicca qui per la puntata successiva in tema di azione di nullità per simulazione e rischi per il terzo subacquirente!

Avvocato Saverio Bartoli, Firenze

Per un Approfondimento sulle tematiche relative all'attività del Trustee:

Contattaci

Informato ai sensi dell’informativa di cui all’art.13 del Regolamento UE n. 2016/679 (GDPR), recante disposizioni a tutela delle persone e degli altri soggetti rispetto al trattamento dei dati personali, il/la Richiedente fornisce il consenso al trattamento dei propri dati personali, per gestire la presente richiesta di informazioni.